| Situación | Qué haces | Resultado |
|---|---|---|
| El propietario deduce por desgaste normal | Exige devolución por escrito | El dinero debe devolverse |
| El propietario no muestra recibos | Exige documentación | Sin pruebas, el dinero debe devolverse |
| El propietario no responde | Envía recordatorio certificado | Puedes ir al Tribunal de Alquileres |
| El propietario se niega a pagar | Presenta demanda ante el Tribunal de Alquileres | El tribunal puede ordenar al propietario que pague |
El propietario no puede retener la fianza sin motivo justificado
La fianza es dinero que el inquilino entrega cuando comienza el contrato, como garantía de que el apartamento se devuelve en buen estado. El propietario solo puede deducir de la fianza por daños reales o pagos incumplidos, no por desgaste normal. Si el propietario retiene dinero sin fundamento, el inquilino debe exigir su devolución por escrito, y en caso de desacuerdo, la disputa puede ir al Hyresnämnden (Tribunal de Alquileres).
¿Qué dice la ley sobre la fianza?
La privatuthyrningslagen (2026:772) (Ley de Alquiler Privado) se aplica cuando una persona física alquila su propia vivienda o un apartamento. Según el artículo 4 de la ley, los términos del contrato que sean desfavorables para el inquilino no tienen validez, lo que significa que el propietario no puede incluir cláusulas que le den derecho a retener la fianza por ningún motivo.
La fianza no es alquiler ni compensación por desgaste. Es una garantía. El propietario solo puede usar el dinero para:
- Daños reales causados por el inquilino (no desgaste normal)
- Pagos de alquiler incumplidos
- Costos de reparación o reemplazo de algo que el inquilino dañó
Qualquier otra cosa es ilegal.
Costo de fianza — ¿qué puede deducir el propietario?
El propietario debe poder demostrar para qué se utilizó el dinero. Una lista de daños no es suficiente: el propietario debe presentar:
- Fotografías o actas de inspección del momento de entrada y salida
- Presupuestos o facturas de reparadores
- Recibos de materiales o costos de mano de obra
Si el propietario no puede probar el costo, el dinero debe devolverse.
El desgaste normal no es un costo
El desgaste normal es lo que ocurre naturalmente cuando alguien vive en un apartamento. Ejemplos:
- Pequeños arañazos en el suelo
- Pintura decolorada en las paredes por luz solar
- Encimeras de cocina gastadas
- Pequeñas marcas en las paredes de cuadros
El propietario no puede deducir por esto. Si lo hace de todas formas, el inquilino puede exigir que le devuelva el dinero.
Los daños reales son un costo
Los daños reales son algo que no habría ocurrido si el inquilino hubiera sido cuidadoso. Ejemplos:
- Grandes agujeros en las paredes
- Estufa o refrigerador roto
- Daños por agua de un lavavajillas olvidado
- Puerta o ventana rota
El propietario puede deducir por esto, pero solo por la reparación en sí, no por ganancia o margen.
Costo de fianza que el propietario retiene — ¿qué puedes hacer?
Paso a paso — cómo recuperas la fianza
-
Guarda todos los documentos. Fotografías de entrada, contrato de alquiler, confirmaciones de pago.
-
Haz una inspección final. Pide al propietario que haga una ronda de inspección conjunta cuando te mudes. Documenta el estado del apartamento juntos.
-
Exige la fianza por escrito. Envía una carta o correo electrónico pidiendo que te devuelva el dinero. Proporciona un número de cuenta bancaria.
-
Si el propietario deduce dinero, exige explicación. Pregunta qué costos se dedujeron y pide recibos y fotografías.
-
Compara con el contrato. Lee lo que el contrato dice sobre la fianza. Si el propietario incumple, señálalo.
-
Envía recordatorio. Si el propietario no responde, envía una carta certificada dándole más tiempo.
-
Presenta demanda ante el Tribunal de Alquileres. Si el propietario sigue negándose, puedes presentar la disputa ante el Hyresnämnden (Tribunal de Alquileres). Es gratis y no necesitas abogado.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario cobrar intereses sobre la fianza? No. La fianza es tu propiedad y el propietario no puede cobrar intereses ni comisiones por retener el dinero.
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza? La ley no especifica un plazo exacto, pero debe hacerse sin demora indebida, normalmente dentro de algunas semanas después de que te mudes. Si el propietario deduce dinero, debe poder explicar por qué.
¿Qué pasa si el propietario está ausente o es difícil de contactar? Puedes enviar una carta certificada a su dirección. Si no responde, puedes presentar una demanda ante el Tribunal de Alquileres, que puede obligarlo a pagar.
¿Puede el propietario deducir por muebles o decoración que dejé? No. Los muebles y la decoración son tus cosas. El propietario solo puede deducir por daños en el apartamento en sí: paredes, suelo, electrodomésticos e instalaciones fijas.
¿Qué se aplica en alquileres amueblados?
Si alquilas un apartamento amueblado, el propietario puede deducir por daños en los muebles, pero solo si los daños son mayores que el desgaste normal. Una silla rayada o un sofá manchado es desgaste normal. Una silla rota o un sofá con grandes agujeros es un daño.
El propietario aún debe mostrar recibos y fotografías.
Lee más sobre esto en el artículo ¿Puedo cobrar una fianza más alta en alquileres amueblados?
¿Qué puede deducir el propietario de la fianza?
Si quieres saber exactamente qué costos puede deducir el propietario, lee ¿Qué puede deducir el propietario de la fianza? Allí se explica cada tipo de daño y costo.
Otros derechos que debes conocer
La fianza es solo una parte de tus derechos como inquilino. También tienes derecho a saber qué puede y no puede hacer el propietario durante el contrato.
- Si quieres saber cuánto cuesta rescindir un contrato de alquiler anticipadamente, lee ¿Cuánto cuesta rescindir un contrato de alquiler?
- Si no estás seguro de si el propietario puede subir el alquiler, lee ¿Puede el propietario subir el alquiler durante el contrato?
- Si te preguntas si puedes tener mascotas, lee ¿Puede el propietario prohibir mascotas?
Este texto es información general y no asesoramiento legal.
