¿Puede el arrendador subir el alquiler a mitad del contrato? | Bofrid

No, como regla general, el arrendador no puede subir el alquiler a mitad de un período de contrato en curso. El alquiler se acuerda por una cantidad determinada y no puede cambiarse unilateralmente por el arrendador durante la vigencia. Esto se deriva del capítulo 12, sección 19 del jordabalken (Código de Tierras sueco), que establece que el alquiler debe fijarse en una cantidad y que los cambios requieren un acuerdo o una decisión del hyresnämnden (Tribunal de Alquileres).

Si tienes un contrato de duración determinada, por ejemplo de un año, el alquiler acordado se aplica durante todo el período. El arrendador no puede venir en octubre y decir que el alquiler sube desde noviembre, solo porque quiere. Si el arrendador quiere subir el alquiler, debe esperar a que expire el período del contrato o, en un contrato indefinido, rescindir el contrato para renegociar el alquiler – y también entonces existen reglas que te protegen como inquilino.

¿Qué se aplica en los contratos indefinidos?

En un contrato indefinido, es decir, un contrato que se aplica hasta nuevo aviso, el arrendador puede solicitar una subida de alquiler. Pero no ocurre automáticamente ni sin un proceso. El arrendador debe enviar una solicitud por escrito de nuevo alquiler, y si no llegan a un acuerdo, el arrendador puede presentar una demanda ante el hyresnämnden. El hyresnämnden evalúa entonces si el nuevo alquiler es razonable, entre otras cosas mediante una comparación con viviendas similares en la zona.

Un error común es pensar que el arrendador puede subir el alquiler con cierto índice o porcentaje sin más. No es así. No hay ningún ajuste automático por índice en la ley de alquileres. Una subida siempre debe ser razonable y justificada. El hyresnämnden también puede decidir que una subida solo pueda comenzar a aplicarse desde un momento determinado, a menudo como mínimo un mes después de que el arrendador haya presentado la demanda.

¿Puede el arrendador subir el alquiler a mitad del contrato en el subletting?

En el subletting (alquiler en segunda mano) se aplican reglas parcialmente diferentes. Si alquilas tu bostadsrätt (vivienda en propiedad) en segunda mano, o si tú mismo alquilas en segunda mano, el alquiler puede ajustarse durante el período del contrato – pero solo bajo ciertas condiciones. La ley establece que las partes pueden acordar que la compensación por servicios como calefacción, electricidad y agua se pague con una cantidad que corresponda al costo del consumo.

Esto significa que un arrendador en segunda mano no puede subir el alquiler a mitad del contrato sin apoyo en el contrato. Sin embargo, el contrato puede contener una cláusula de que el alquiler se ajusta cuando cambian los costos operativos. Tal cláusula debe estar claramente formulada y no puede ser irrazonable. Si falta la cláusula, se aplica el alquiler acordado durante todo el período.

¿Qué dice la ley sobre la protección del inquilino?

La protección del inquilino contra subidas de alquiler a mitad del contrato es fuerte. La protección básica se encuentra en el capítulo 12 del jordabalken, donde se establece que los contratos de alquiler deben ser por escrito si una de las partes lo solicita, y que el alquiler debe fijarse en una cantidad. Un arrendador que sube el alquiler sin apoyo en el contrato o la ley corre el riesgo de tener que devolver el alquiler pagado en exceso.

Si el arrendador sube el alquiler sin fundamento, puedes impugnar la subida como inquilino. Hazlo por escrito y guarda toda la documentación. Luego contacta con el hyresnämnden para obtener orientación. El hyresnämnden puede determinar que se aplica el alquiler anterior y que el alquiler aumentado debe devolverse.

Tabla: ¿Cuándo puede el arrendador subir el alquiler?

¿Qué puedes hacer si el arrendador sube el alquiler de todos modos?

Si el arrendador sube el alquiler a mitad del contrato sin fundamento, debes actuar rápidamente. Comienza por objetar la subida por escrito. Indica que no la aceptas y que te remites al contrato vigente. Luego paga el alquiler anterior hasta que se resuelva la disputa. Pagar el alquiler aumentado puede interpretarse como que aceptas la subida.

Contacta luego con el hyresnämnden. Puedes solicitar que se fije el alquiler. El hyresnämnden examina el caso y puede decidir que se aplica el alquiler anterior. Si el arrendador ya ha recibido demasiado dinero, el tribunal también puede decidir sobre la devolución. Lee más sobre cómo funciona el hyresnämnden en nuestra guía sobre hyresnämnden y tus derechos como inquilino.

¿Puede el arrendador subir el alquiler a mitad del contrato en el hyrköp?

En el hyrköp (alquiler con opción de compra), que se regula en la ley de hyrköp de viviendas, se aplican disposiciones especiales. Esto significa que un cambio en la tarifa debe estar regulado en el contrato para ser válido.

La ley establece que el vendedor en hyrköp debe proporcionar información sobre cómo puede cambiarse la tarifa de hyrköp. Si el contrato no contiene tal cláusula, la tarifa no puede subirse a mitad del contrato. Esto protege al comprador en hyrköp de costos inesperados. Para más información sobre el hyrköp, consulta nuestro artículo sobre debe el arrendador aprobar el hyrköp según la nueva ley.

¿Qué se aplica a las viviendas de nueva construcción?

Para las viviendas de nueva construcción existe una regulación especial llamada presumtionshyra (alquiler presunto). Significa que el alquiler en nuevas construcciones puede fijarse más alto que el valor de uso, pero que el arrendador entonces no puede subir el alquiler durante los primeros años sin razones especiales. El presumtionshyra se aplica generalmente durante 15 años, pero durante ese tiempo el alquiler solo puede subirse de acuerdo con lo acordado, a menudo vinculado al índice de precios al consumidor.

También aquí se aplica que una subida a mitad del contrato requiere apoyo en el contrato. Si el contrato establece que el alquiler sigue el índice, el arrendador puede subir el alquiler de acuerdo con el cambio del índice. Pero sin tal cláusula, no hay margen para la subida.

Preguntas frecuentes

¿Puede el arrendador subir el alquiler con tres meses de aviso a mitad del contrato?

No. En un contrato de duración determinada, el arrendador no puede subir el alquiler durante la vigencia, independientemente del aviso. En un contrato indefinido, se requiere una solicitud por escrito y a menudo una evaluación en el hyresnämnden. Tres meses de aviso no son suficientes para cambiar el alquiler unilateralmente.

¿Qué pasa si pago el alquiler aumentado sin protestar?

Si pagas el alquiler aumentado durante un tiempo prolongado sin objeciones, puede interpretarse como que has aceptado la subida. Por eso es importante impugnar una subida por escrito de inmediato. Guarda toda la correspondencia y paga el alquiler anterior hasta que se resuelva la disputa.

¿Puede el arrendador subir el alquiler para cubrir mayores costos operativos?

No sin apoyo en el contrato. Si el contrato contiene una cláusula de que el alquiler se ajusta cuando cambian los costos operativos, el arrendador puede hacerlo. De lo contrario, se requiere un nuevo acuerdo o una decisión del hyresnämnden. Para el subletting, existen reglas especiales en la privatuthyrningslagen (ley de alquiler privado).

¿Se aplican las mismas reglas a una bostadsrätt alquilada en segunda mano?

Sí, en su mayoría. En el subletting de una bostadsrätt se aplica la privatuthyrningslagen, que requiere que el alquiler se fije en una cantidad. Una subida a mitad del contrato requiere apoyo en el contrato. Lee más sobre subletting de bostadsrätt y nuevas reglas.

Resumen

La pregunta de si el arrendador puede subir el alquiler a mitad del contrato tiene una respuesta clara: no, sin apoyo en el contrato o la ley. El inquilino tiene una fuerte protección a través del jordabalken y, para el subletting, a través de la privatuthyrningslagen. Si te ves afectado por una subida injustificada, actúa rápido, impúgnala por escrito y contacta con el hyresnämnden.

Para evitar disputas, asegúrate de que tu contrato de alquiler sea claro y esté por escrito. Verifica si hay cláusulas sobre ajuste del alquiler. Si no estás seguro de tus derechos, busca asesoramiento en la Hyresgästföreningen (Asociación de Inquilinos) o en un abogado especializado en derecho de alquiler. También puedes leer nuestras otras guías, por ejemplo sobre depósito y qué puede descontar el arrendador o sobre recargo por amueblado y cuándo puedes añadir el 15 por ciento.

Este texto es información general y no asesoramiento jurídico. Para tu caso específico, debes contactar con un abogado o con el hyresnämnden.