¿Puede el casero cobrar la plaza de aparcamiento por separado?

Sí, el hyresvärd (arrendador) puede cobrar la plaza de aparcamiento por separado, pero solo si la plaza no está incluida en el contrato de arrendamiento de la vivienda. Si el aparcamiento forma parte del contrato, la tarifa es parte del alquiler, y el alquiler de una vivienda debe estar fijado en un importe determinado según el capítulo 12, § 19 de la jordabalken (Código de Bienes Inmuebles sueco). Si el aparcamiento es un contrato propio, se trata de una cesión independiente con su propio precio, su propia rescisión y sus propias reglas.

¿Puede el hyresvärd cobrar aparte el aparcamiento en una hyresrätt (piso de alquiler)? Todo depende del contrato

No existe ninguna norma que diga que una plaza de aparcamiento deba acompañar a una hyresrätt (piso de alquiler). Un contrato de arrendamiento según el capítulo 12, § 1 de la jordabalken se refiere a un edificio o a una parte de un edificio, es decir, la vivienda y aquello que se haya cedido expresamente junto con ella. Si el aparcamiento no figura en el contrato, no está incluido, y el hyresvärd (arrendador) es libre de cederlo a cambio de una contraprestación aparte.

Lo contrario también es cierto. Si tienes un contrato en el que la plaza de garaje o el aparcamiento aparecen entre lo que está incluido en el alquiler, el hyresvärd no puede separar después la plaza y añadir una tarifa. Eso sería una modificación de condiciones, y esas modificaciones deben ser aceptadas por ti o resueltas por hyresnämnden (el Tribunal de Arrendamientos).

Dos contratos, o uno solo

En la práctica se utilizan tres fórmulas:

• El aparcamiento está incluido en el alquiler de la vivienda. Un contrato, un importe. La plaza se computa en el bruksvärde (valor de uso) de la vivienda cuando se revisa el alquiler según el capítulo 12, § 55 de la jordabalken.
• Contrato separado con el mismo hyresvärd. Es lo más habitual. Un garaje situado dentro de un edificio se arrienda como local según el capítulo 12 de la jordabalken. Una plaza al aire libre sobre terreno suele ser un lägenhetsarrende (arrendamiento de suelo sin vivienda) según el capítulo 8, § 1 de la jordabalken.
• Contrato con una empresa de aparcamientos. En ese caso el hyresvärd no es tu contraparte, y ni siquiera se plantea la cuestión del alquiler en el sentido de la jordabalken.

¿Puede el hyresvärd cobrar aparte el aparcamiento si la plaza figura en el contrato?

No. Si el contrato de la vivienda indica que se incluye una plaza de aparcamiento, ese coste ya está pagado a través del alquiler. Una factura separada añadida encima es una subida unilateral del alquiler.

Si el hyresvärd quiere modificar la condición, debe hacerlo mediante una solicitud escrita de modificación de condiciones. Si no llegáis a un acuerdo, decide hyresnämnden (el Tribunal de Arrendamientos). El mismo procedimiento se aplica si el hyresvärd quiere retirar la plaza por completo y mantener el alquiler sin cambios.

Una zona gris frecuente: el contrato menciona la plaza pero indica un importe propio para ella, por ejemplo como una partida independiente para el garaje junto al alquiler de la vivienda. En ese caso el aparcamiento está tarifado dentro del contrato, y el importe no puede subirse con más libertad que el resto del alquiler.

¿Qué diferencia hay entre las dos situaciones?

¿Cuánto puede costar la plaza?

Para una plaza de aparcamiento independiente no hay límite de precio ni una revisión de skälig hyra (alquiler razonable) equivalente a la de las viviendas. El precio lo fija el mercado, y las diferencias entre una plaza de garaje en el centro de Stockholm (Estocolmo) y una explanada de grava en una localidad pequeña son enormes. Si no estás conforme con el precio, la alternativa en la práctica es rescindir la plaza.

Ahora bien, el contrato debe cumplirse. Si habéis escrito que la tarifa cambia una vez al año con tres meses de aviso, eso es lo que rige. Una subida en mitad de un periodo de vinculación sin respaldo en el contrato no tienes por qué aceptarla. Es la misma lógica que cuando el hyresvärd quiere repercutir costes en otros contextos: mira por ejemplo qué se aplica a la tarifa por una llave nueva cuando has perdido la tuya.

IVA sobre la plaza de aparcamiento

El arrendamiento de vivienda está exento del impuesto sobre el valor añadido. El arrendamiento de una plaza de aparcamiento, por regla general, no lo está: Skatteverket (la Agencia Tributaria sueca) trata la cesión de aparcamiento como un servicio sujeto a IVA, con el tipo general del 25 por ciento. Por eso la tarifa separada de aparcamiento suele indicarse con el IVA incluido, mientras que el alquiler de la vivienda no.

Existe una excepción cuando la plaza se arrienda como elemento accesorio de la cesión de la vivienda al mismo hyresgäst (inquilino). En ese caso el aparcamiento sigue el tratamiento de IVA de la vivienda. La delimitación es discutida, y la cuestión se aborda en el informe oficial Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet (IVA en el arrendamiento y la transmisión de inmuebles). Un informe no es ley: ninguna de las propuestas está vigente hoy.

Si el hyresvärd rescinde la plaza de aparcamiento

Un contrato de aparcamiento separado puede rescindirse por sí solo. Si la plaza es un lägenhetsarrende, no hay besittningsskydd (protección de permanencia), lo que significa que no tienes derecho a la prórroga cuando el contrato vence. El uppsägningstid (plazo de preaviso) consta en el contrato.

Lo importante es que la rescisión de la plaza no afecte a tu vivienda. El arrendamiento de vivienda tiene su propia protección, y un conflicto sobre el aparcamiento no es motivo para rescindir la vivienda. Si el hyresvärd vinculara ambas cosas, es un asunto para hyresnämnden: así se hace para presentar un conflicto con el arrendador paso a paso.

¿Puede el hyresvärd cobrar aparte el aparcamiento sin contrato escrito?

Los acuerdos verbales son válidos, pero difíciles de probar. Si te asignaron una plaza al mudarte sin que se escribiera nada, y dos años después el hyresvärd empieza a facturarla, será tu palabra contra la suya sobre lo que se acordó originalmente.

Por eso, pide siempre un documento escrito. Debe indicar de qué plaza se trata, cuánto cuesta, cómo cambia la tarifa, el uppsägningstid (plazo de preaviso) y quién se encarga de la retirada de nieve y del mantenimiento. El mismo principio de documentación se aplica a las deposition (fianzas) y a lo que el arrendador puede descontar.

Plaza con punto de recarga para coche eléctrico

Una plaza con poste de recarga suele tarifarse en dos partes: una tarifa por la plaza en sí y un coste por la electricidad consumida. Comprueba cómo se mide y se factura la electricidad. Si la recarga se calcula a tanto alzado, pagarás lo mismo con independencia de cuánto cargues. El equipo normalmente es propiedad del hyresvärd, que por tanto responde de que funcione, igual que ocurre con la reparación de los electrodomésticos de la vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Puede el hyresvärd obligarme a alquilar una plaza de aparcamiento?

No. Una plaza de aparcamiento no puede convertirse en una condición obligatoria para poder alquilar la vivienda. Si no tienes coche y no quieres plaza, no necesitas firmar ese contrato.

¿Tengo derecho a conservar la plaza si cambio de piso dentro del mismo inmueble?

No, no automáticamente. Si el aparcamiento es un contrato separado, no acompaña al cambio de vivienda salvo que acordéis otra cosa. Plantea la cuestión antes de firmar el nuevo contrato.

¿Puede el hyresvärd subir la tarifa del aparcamiento más que el alquiler?

Sí, si la plaza se arrienda mediante un contrato separado. La negociación anual del alquiler de viviendas no cubre las cesiones de aparcamiento independientes. La subida debe hacerse, eso sí, en la forma que prevé el contrato.

¿Qué ocurre si soy andrahandshyresgäst (subarrendatario)?

Entonces tu contraparte es el inquilino con förstahandskontrakt (contrato principal), no el propietario del inmueble. Comprueba que quien te cede la plaza tiene realmente derecho a hacerlo. Si quieres comparar esta fórmula con otras formas de vivienda, hay un repaso de la hyresrätt frente a la bostadsrätt.

Este texto es información general y no constituye asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.