| Situación | Gasto anual por intereses | Proporción alquilada | Intereses deducibles |
|---|---|---|---|
| Piso alquilado por completo | 60 000 kr | 100 % | 60 000 kr |
| Media vivienda alquilada | 60 000 kr | 50 % | 30 000 kr |
| Habitación alquilada en un chalé | 100 000 kr | 25 % | 25 000 kr |
Cuando alquilas un piso en andrahandsuthyrning (subarriendo, es decir, cediendo tu vivienda a otra persona), puedes deducir en tu declaración los intereses de tu préstamo hipotecario. Es una de las desgravaciones fiscales más importantes para los pequeños hyresvärdar (arrendadores).
La deducción de intereses reduce directamente tu carga fiscal.
Cómo funciona la deducción de intereses en el subarriendo
La deducción de intereses está regulada en la legislación fiscal sueca y se aplica a todos los arrendadores que piden dinero prestado para invertir en su vivienda. La regla básica es sencilla: puedes deducir todos los gastos por intereses directamente vinculados a la parte del inmueble que alquilas.
¿Qué gastos por intereses puedes deducir?
Puedes deducir los intereses de:
- El préstamo hipotecario de todo el inmueble (si alquilas un piso y tú vives en otro)
- El préstamo hipotecario de una participación de vivienda o de una bostadsrätt (piso en cooperativa de propiedad) que alquilas por completo
- Préstamos para reformar o amueblar la parte alquilada
No puedes deducir los intereses de préstamos destinados a muebles, electrodomésticos u otros bienes muebles que no formen parte integrada de la vivienda.
Cálculo cuando vives en la vivienda y alquilas una parte
Si eres propietario de un piso de dos habitaciones, vives en una de ellas y alquilas la otra, debes repartir los intereses hipotecarios de forma proporcional. Si destinas la mitad de la superficie al alquiler, puedes deducir la mitad de tu gasto anual por intereses.
La deducción de intereses en la declaración
La deducción se declara en tu declaración de la renta (formulario K4 o el equivalente de Skatteverket, la Agencia Tributaria sueca). Debes:
- Calcular el total de tus gastos por intereses durante el año
- Repartirlo entre la vivienda de uso propio y la parte alquilada
- Declarar únicamente la parte deducible
Skatteverket (la Agencia Tributaria sueca) revisa con frecuencia las deducciones de intereses relacionadas con el subarriendo, sobre todo si la deducción parece desproporcionada en comparación con los ingresos por alquiler. Asegúrate de documentar el reparto con claridad.
La deducción de intereses combinada con otros gastos
La deducción de intereses es solo una de las varias deducciones posibles en la andrahandsuthyrning (subarriendo). También puedes deducir:
- Gastos de mantenimiento y reparación
- Seguros de la parte alquilada
- Impuesto sobre bienes inmuebles (cuando proceda)
- Comisión de agencia y gastos de publicación de anuncios
- Administración y contabilidad
Algunos arrendadores se centran tanto en la deducción de intereses que olvidan otras deducciones importantes. Por eso es esencial llevar una contabilidad sistemática de todos los gastos.
Límites y restricciones importantes
Importe exento de impuestos en el subarriendo
Según la privatuthyrningslagen (2012:978) (ley sueca sobre el alquiler de la vivienda propia), una parte de los ingresos procedentes del subarriendo está exenta de impuestos. Esto se aplica únicamente a los ingresos por alquiler, no a las deducciones. La deducción de intereses se aplica en la declaración con independencia de ese límite.
La deducción de intereses reduce la renta imponible procedente del alquiler.
La deducción de intereses no puede generar un déficit
Un malentendido habitual es creer que la deducción de intereses puede generar un resultado negativo del alquiler que después se reste de otros ingresos. En la andrahandsuthyrning (subarriendo) existen límites: no puedes obtener un déficit de la actividad de alquiler. Si tus gastos por intereses superan tus ingresos por alquiler, no podrás aprovechar la deducción completa.
Consejos prácticos para maximizar la deducción
1. Documenta el reparto con claridad
Si eres copropietario del inmueble con tu pareja y solo uno de vosotros alquila la parte cedida, o si vives en la vivienda y alquilas una parte, déjalo por escrito. Basta con una nota sencilla que indique las superficies y el reparto para evitar discusiones.
2. Utiliza los tipos de interés vigentes
La deducción se calcula a partir del tipo de interés que pagas realmente. Si tu tipo cambia a lo largo del año, deberás calcular el coste medio.
3. Guarda toda la documentación del préstamo
Conserva los contratos de préstamo, los extractos de intereses del banco y las escrituras hipotecarias. Skatteverket puede solicitarlos en una revisión.
4. Combínala con otras deducciones
No deduzcas solo los intereses. Asegúrate de declarar también:
- Reparaciones y mantenimiento
- Seguro
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- Gastos de agencia relacionados con la búsqueda de inquilinos
Muchos arrendadores pierden dinero por no documentar estos gastos.
La deducción de intereses y las nuevas normas de alquiler privado de 2026
Las nuevas normas sobre andrahandsuthyrning en 2026 no modifican la deducción de intereses en sí, pero sí afectan a qué alquileres son legales. Si alquilas sin cumplir los nuevos requisitos, puedes perder el derecho a la deducción con efecto retroactivo.
Consulta también nuestra guía sobre impuestos en el subarriendo para tener una visión completa de qué ingresos tributan.
Ejemplo: la deducción de intereses en la práctica
Anna posee un piso valorado en 1,5 millones de coronas. Vive en él, pero alquila una habitación.
- Su préstamo hipotecario: 1 millón de coronas
- Tipo de interés: 3 por ciento anual
- Gasto anual por intereses: 30 000 coronas
- Superficie alquilada: 25 por ciento del piso
- Intereses deducibles: 30 000 × 0,25 = 7 500 coronas
- Tipo impositivo: 20 por ciento
- Ahorro fiscal: 7 500 × 0,20 = 1 500 coronas
- Ingreso por el alquiler de la habitación: 6 000 coronas al mes = 72 000 coronas al año
- Importe exento de impuestos: 12 000 coronas
- Alquiler sujeto a tributación: 60 000 coronas
- Tras la deducción de intereses, la renta imponible queda en: 60 000 - 7 500 = 52 500 coronas
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Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar la deducción de intereses si no estoy registrado como arrendador?
Sí. La deducción de intereses es una cuestión fiscal y se aplica tanto si estás registrado como empresario como si no. Eso sí, debes declarar correctamente los ingresos por alquiler. Lee más sobre las normas del subarriendo sin autorización.
¿Qué ocurre si mis gastos por intereses superan mis ingresos por alquiler?
En la andrahandsuthyrning (subarriendo) no puedes generar un déficit. Si los intereses superan los ingresos por alquiler, solo podrás deducir intereses hasta el importe de dichos ingresos. El resto no puede trasladarse al año siguiente.
¿Debo declarar la deducción en algún formulario concreto?
La deducción se declara en tu declaración de la renta (K4 o el formulario equivalente). La indicas como gasto bajo el epígrafe "Alquiler de vivienda" o similar. Skatteverket dispone de plantillas para ello.
¿La deducción se aplica tanto en el contrato de primera mano como en el subarriendo?
Sí, la deducción de intereses se aplica a todo alquiler de viviendas. Lee más sobre la diferencia entre el förstahandskontrakt (contrato de primera mano) y el subarriendo para saber cuál corresponde a tu situación.
Este texto es información general sobre la deducción de intereses en la andrahandsuthyrning (subarriendo) y no sustituye el asesoramiento jurídico o económico de un auditor o asesor fiscal.
