| Vivienda 1 (privatuthyrningslagen) | Vivienda 2 (hyreslagen) | |
|---|---|---|
| Alquiler | Basado en costes – coste de capital + coste de explotación | Alquiler basado en el valor de uso (bruksvärdeshyra), comparado con rental flats en la zona |
| Exceso de alquiler | El överhyra (exceso de alquiler) solo podía reducirse a futuro | |
| Besittningsskydd | No | Sí, tras dos años en subletting |
| Rescisión por el arrendador | 3 meses, sin necesidad de motivo | Requería un motivo justificado |
Hasta el 1 de julio de 2026, existía una norma que sorprendía a muchos arrendadores privados: si alquilaba dos viviendas simultáneamente, la privatuthyrningslagen (ley de alquiler privado) solo se aplicaba al primer alquiler. El segundo quedaba sujeto a la ley de alquileres (hyreslagen), con reglas completamente diferentes para el precio, la rescisión y el besittningsskydd (derecho de permanencia o seguridad de tenencia).
Esa norma ha desaparecido. Mediante la nueva privatuthyrningslagen (2026:772), que entró en vigor el 1 de julio de 2026 y sustituyó a la ley sobre el alquiler de la propia vivienda (2012:978), ahora puede alquilar hasta dos viviendas bajo el mismo marco legal.
Cómo era antes y por qué era importante
Según la ley antigua, esta no se aplicaba "a una cesión que ocurriera paralelamente a una cesión anterior sobre la cual fuera aplicable la ley". En la práctica: la vivienda número dos recaía en la hyreslagen, capítulo 12 del código de tierras (jordabalken).
La diferencia era considerable:
Muchos descubrieron esto solo cuando el segundo tenant (inquilino) acudió a la Hyresnämnden (el Tribunal de Alquileres).
Qué se aplica a partir del 1 de julio de 2026
La nueva ley establece el límite de otra manera. No se aplica si el hyresvärd (arrendador) "alquila regularmente más de dos apartamentos que no formen parte de la vivienda del arrendador" (art. 3 §). Es decir:
- Una o dos viviendas – la privatuthyrningslagen se aplica a ambas.
- Tres o más, regularmente – la ley no se aplica en absoluto, y todas pasan a regirse por la ley de alquileres (hyreslagen).
- Una habitación en su propia vivienda (inneboende) no se cuenta dentro de esas dos.
La ley sigue aplicándose únicamente a personas físicas y herencias (dödsbon), y no al alquiler con fines vacacionales.
El alquiler se fija libremente, pero puede reclamarse su devolución
La regla general es que el arrendador y el tenant acuerdan el precio. Sin embargo, el tenant puede solicitar que la Hyresnämnden revise un alquiler que sea "sustancialmente más alto que el alquiler que generalmente se cobra" por alquileres privados comparables (cap. 2 art. 5 §).
La novedad a tener en cuenta: si el tribunal reduce el alquiler, el arrendador deberá devolver lo cobrado en exceso, más intereses (cap. 2 art. 6 §). Bajo la ley antigua, el tribunal solo podía modificar el alquiler hacia el futuro. Por tanto, una fijación de precios más libre conlleva ahora un riesgo retroactivo que antes no existía.
Periodo de preaviso de tres meses en ambos sentidos
Para los nuevos contratos, se aplica una uppsägningstid (periodo de preaviso) de tres meses naturales como regla general, tanto para el arrendador como para el tenant. Anteriormente, el tenant podía rescindir el contrato con un mes de aviso. Un contrato de duración determinada finaliza al terminar el periodo de alquiler, y el tenant puede rescindirlo anticipadamente con tres meses de preaviso.
El arrendador aún puede rescindir el contrato con efecto inmediato en casos como el impago del alquiler, el subletting no autorizado o perturbaciones graves.
Importante: los contratos antiguos siguen la ley antigua
La disposición transitoria es clara: la ley derogada sigue siendo aplicable a los contratos suscritos bajo la misma. Si alquila con un contrato firmado antes del 1 de julio de 2026, se aplica la norma 2012:978, con un preaviso de un mes para el tenant y un alquiler basado en costes.
Si tiene dos viviendas alquiladas con contratos firmados en fechas distintas respecto al cambio de ley, puede tener dos marcos legales diferentes funcionando simultáneamente. Redacte un nuevo contrato si desea que ambos sigan la nueva ley.
Sigue siendo necesario el permiso
La nueva ley no cambia quién debe dar el consentimiento:
- Bostadsrätt (vivienda en propiedad cooperativa) – permiso de la junta directiva o, en su defecto, de la Hyresnämnden. Las reglas para el andrahandsuthyrning (subletting) de bostadsrätt se han vuelto más generosas: los alquileres anteriores tienen menos peso en una nueva solicitud.
- Hyresrätt (piso de alquiler) – la privatuthyrningslagen nunca se aplica al subletting de una hyresrätt. En este caso, se requiere el consentimiento del arrendador y se aplican las reglas de la ley de alquileres.
- Villa, apartamento en propiedad, casa de campo – no requieren permiso, pero el alquiler vacacional queda fuera de esta ley.
Impuestos: la deducción se aplica por vivienda
La deducción estándar (schablonavdrag) de 40 000 SEK es por vivienda y año, no por persona. Si alquila dos viviendas, obtiene dos deducciones estándar, además de la deducción adicional según el tipo de vivienda. Ejemplos de cálculo y detalles están en nuestra guía sobre impuestos por subletting.
Tenga en cuenta que una vivienda que usted mismo no utilice puede ser considerada como propiedad comercial por el Skatteverket (la Agencia Tributaria sueca), y que alquilar tres o más viviendas regularmente es precisamente el límite donde la ley deja de aplicarse.
Lista de verificación antes de alquilar la segunda vivienda
- Compruebe que no alquila ya más de dos apartamentos regularmente.
- Redacte nuevos contratos si desea que ambos se rijan por la nueva ley.
- Fije un alquiler que pueda justificar comparándolo con otros alquileres privados; el riesgo de devolución es nuevo.
- Tenga en cuenta los tres meses de preaviso en sus cálculos, también por parte del tenant.
- Obtenga el permiso de la comunidad o del arrendador donde sea necesario.
- Controle la deducción estándar por vivienda al hacer su declaración de impuestos.
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- Nueva ley de alquiler 2026: así cambian las reglas de alquiler
- Impuestos por subletting
- Cuánto alquiler se puede cobrar
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar dos viviendas simultáneamente ahora? Sí. A partir del 1 de julio de 2026, hasta dos viviendas están cubiertas por la privatuthyrningslagen. El límite es alquilar regularmente más de dos apartamentos que no formen parte de su propia vivienda.
¿Qué pasa si alquilo tres viviendas? En ese caso, la privatuthyrningslagen no se aplica en absoluto; se aplica la ley de alquileres (capítulo 12 del jordabalken) a todos los alquileres, con alquiler basado en valor de uso y besittningsskydd (seguridad de tenencia) según dichas reglas.
¿Se aplican las nuevas reglas a mi contrato de alquiler actual? No. Los contratos suscritos antes del 1 de julio de 2026 siguen la ley antigua mientras estén vigentes.
¿Se cuenta una habitación alquilada en mi propia vivienda como una de las dos? No. La excepción se refiere a apartamentos que no formen parte de la vivienda del arrendador.
¿Puede el tenant exigir la devolución del alquiler? Sí, si la Hyresnämnden reduce un alquiler que es sustancialmente más alto que el habitual, el importe excedente debe devolverse con intereses. Es un endurecimiento respecto a la ley antigua.
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Más información sobre la reforma en general se encuentra en nuestra descripción general de la nueva privatuthyrningslagen 2026.
Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento jurídico para casos individuales.
