| Cuestión | Privatuthyrningslag (2026:772) |
|---|---|
| Qué se incluye | Casas o partes de casas que una persona física alquila como vivienda (cap. 1, art. 1) |
| Contrato por escrito | Debe redactarse si alguna de las partes lo solicita (cap. 1, art. 5) |
| La renta | Se acuerda y debe fijarse en un importe determinado (cap. 2, art. 1) |
| Revisión de la renta | Hyresnämnden (el Tribunal de Arrendamientos), si la renta es sustancialmente superior a la de viviendas similares (cap. 2, art. 5) |
| Plazo de preaviso | Tres meses hasta el cambio de mes más próximo (cap. 6, arts. 1–2) |
| Imperativa en favor del inquilino | Sí (cap. 1, art. 4) |
| Besittningsskydd (protección de la tenencia) | No existe en esta ley |
La privatuthyrningslag (2026:772), la ley sueca sobre arrendamiento de vivienda por particulares, sí se aplica al inneboende (la persona que alquila una habitación dentro de la vivienda de otra) cuando alquilas una habitación en una vivienda de tu propiedad. La ley abarca la cesión de "casas o partes de casas" según el cap. 1, art. 1, y una habitación en tu chalet o en tu bostadsrätt (piso en propiedad cooperativa) es precisamente una parte de una casa. Si, en cambio, alquilas una habitación en un piso que tú mismo tienes alquilado, la ley no se aplica en absoluto: entonces rige el cap. 12 del jordabalken (el Código de la Tierra sueco).
Esto es nuevo desde el 1 de julio de 2026, fecha en que entró en vigor la Privatuthyrningslag (2026:772) y sustituyó a la ley (2012:978) sobre alquiler de la vivienda propia.
¿Se aplica la privatuthyrningslagen (2026:772) al inneboende?
Sí, en el caso principal. Según el cap. 1, art. 1, la ley abarca los contratos por los que una persona física o una herencia yacente cede, a cambio de una contraprestación, una casa o parte de una casa a otra persona, siempre que la cesión tenga por objeto, total o no accesoriamente, una vivienda. Lo cedido se denomina en el texto legal "lägenhet" (piso o vivienda), tanto si se trata de un chalet entero como de una sola habitación.
Otras dos disposiciones lo confirman. El cap. 1, art. 3 exceptúa al hyresvärd (arrendador) que alquila habitualmente más de dos viviendas "que no forman parte de la vivienda del arrendador", una formulación que solo tiene sentido si las viviendas que sí forman parte de la vivienda del arrendador quedan, por lo demás, incluidas. Y el último párrafo del cap. 5, art. 3 establece que el hyresgäst (inquilino) no puede tener sus propios inneboende sin el consentimiento del arrendador "si la vivienda forma parte de la vivienda del arrendador". La ley regula, por tanto, expresamente la convivencia bajo el mismo techo que el arrendador.
Tres excepciones, y la más importante para ti como inneboende
El cap. 1, art. 3 enumera los casos en que la ley no se aplica:
- el arrendador alquila habitualmente más de dos viviendas que no forman parte de su propia vivienda,
- el arrendador posee la vivienda en régimen de hyresrätt (piso de alquiler con contrato de arrendamiento), o
- la cesión tiene fines vacacionales.
La segunda excepción es la más importante en la práctica. Si tu arrendador tiene la vivienda en régimen de hyresrätt, vuestro contrato queda fuera de esta ley y pasa a regirse por el cap. 12 del jordabalken. Además, las dos primeras excepciones se mantienen aunque las circunstancias cambien después.
La diferencia entre ser inneboende y ser hyresgäst merece mantenerse clara por sí sola, y la explicamos en Inneboende frente a inquilino: ¿cuál es la diferencia y qué derechos tienes?.
Qué cambió cuando la 2026:772 sustituyó a la 2012:978
La ley anterior quedó derogada por las disposiciones transitorias de la nueva. Allí se establece también que la ley derogada sigue aplicándose a los contratos celebrados conforme a ella: un contrato de inneboende anterior a esa fecha continúa, por tanto, bajo las reglas antiguas.
La renta: cómo se fija y cómo se revisa
La renta se determina por acuerdo al celebrar el contrato y debe fijarse en un importe determinado (cap. 2, art. 1). En cambio, la contraprestación por los suministros —calefacción, refrigeración, agua caliente, electricidad y agua y saneamiento— sí puede pactarse según el consumo real. Si no hay acuerdo, deberá pagarse un importe razonable, y para ello se tiene especialmente en cuenta lo que las partes pretendían al celebrar el contrato.
Si el inneboende considera que la renta es demasiado alta, puede presentar una solicitud ante Hyresnämnden (el Tribunal de Arrendamientos) (cap. 2, art. 5). El tribunal solo reduce la renta si esta es sustancialmente superior a la que en general se cobra por viviendas similares o demandadas en medida equivalente que se alquilan conforme a esta misma ley. La comparación se hace, pues, con otros alquileres entre particulares. Es un cambio real: bajo la ley derogada, el punto de partida eran en cambio los costes de capital y de explotación del arrendador.
Si la renta se reduce, el nuevo nivel rige desde el día de la solicitud, y el arrendador debe devolver lo cobrado en exceso más los intereses (cap. 2, art. 6). Las partes también pueden pactar una actualización por índice, pero una nueva renta empieza a regir como muy pronto un mes después de una comunicación escrita, y la renta anterior debe haber estado vigente al menos un año (cap. 2, art. 4).
Si alquilas una habitación en una bostadsrätt (piso en propiedad cooperativa), se añaden las tasas propias de la comunidad, que repasamos en Tasas al alquilar una bostadsrätt: ¿qué se aplica en tu caso?.
Resolución del contrato, extinción inmediata y besittningsskydd
Un contrato de duración indefinida puede resolverse con efecto al cambio de mes que se produzca como muy pronto tres meses después del preaviso (cap. 6, art. 2). Un contrato de duración determinada finaliza al término del plazo de arrendamiento, pero el inquilino siempre puede resolverlo con esos mismos tres meses de efecto (cap. 6, art. 1).
Las cláusulas que, comparadas con la ley, perjudican al inquilino carecen de efecto frente a él (cap. 1, art. 4). Un contrato que dé al inneboende un preaviso más corto que el legal cuando es el arrendador quien resuelve no es, por tanto, válido.
El arrendador puede resolver el contrato con efecto inmediato en los casos enumerados en el cap. 6, art. 3: entre otros, la demora en el pago de la renta durante más de dos semanas, el subarriendo no autorizado o la cesión no autorizada a un inneboende, el descuido grave de la vivienda, las molestias en la convivencia y la delincuencia grave. Este derecho no existe si lo imputable al inquilino es de escasa importancia.
La ley no contiene ningún besittningsskydd (protección de la tenencia, es decir, el derecho a que el arrendamiento se prorrogue). El plazo de preaviso del cap. 6 es toda la protección existente, y un inneboende no puede, por tanto, conseguir la prórroga de la relación arrendaticia contra la voluntad del arrendador. El derecho del arrendador a acceder a la vivienda tampoco se regula en la propia ley, sino mediante una remisión al cap. 12, art. 26 del jordabalken (cap. 4, art. 7).
Si surge un conflicto, Hyresnämnden es la primera instancia, y una resolución sobre la renta conforme al cap. 2, art. 5 se recurre ante el Svea hovrätt (Tribunal de Apelación de Svea) en el plazo de tres semanas (cap. 7, art. 4). Cómo presentar la solicitud lo explicamos en ¿Conflicto con el arrendador? Así presentas tu caso ante Hyresnämnden (paso a paso).
Si alquilas una habitación en un piso que tú mismo tienes alquilado
En ese caso la ley no se aplica a ti como arrendador, sino que es tu propia relación arrendaticia la que determina qué puedes hacer. Si alquilas conforme a la 2026:772 a un particular, no puedes tener inneboende en una medida que el arrendador no deba razonablemente aceptar. En esa valoración se tiene en cuenta, entre otras cosas, cuántas personas viven en la vivienda en relación con su tamaño, cuánto tiempo llevan viviendo allí, las condiciones de habitabilidad en general, el riesgo de que se dificulte la gestión del inmueble, el riesgo de molestias y si el alquiler tiene carácter privado (cap. 5, art. 3). Si la vivienda forma parte de la vivienda del arrendador, siempre se requiere su consentimiento.
Preguntas frecuentes sobre la privatuthyrningslagen y el inneboende
¿Se aplica la privatuthyrningslag (2026:772) al inneboende? Sí, cuando alquilas una habitación en una vivienda de tu propiedad. La ley abarca la cesión de casas o partes de casas según el cap. 1, art. 1.
¿Se aplica si alquilo una habitación en mi hyresrätt (piso de alquiler)? No. El cap. 1, art. 3 exceptúa al arrendador que posee la vivienda en régimen de hyresrätt. En ese caso rige el cap. 12 del jordabalken.
¿Tiene un inneboende besittningsskydd (protección de la tenencia)? No. La ley no contiene ningún besittningsskydd.
¿Cuál es el plazo de preaviso? Tres meses hasta el cambio de mes más próximo, según el cap. 6, arts. 1–2, salvo que hayáis acordado algo más favorable para el inquilino.
¿Puede un inneboende solicitar la revisión de la renta? Sí. Según el cap. 2, art. 5, el inquilino puede presentar una solicitud ante Hyresnämnden, que reducirá la renta si es sustancialmente superior a la de viviendas similares alquiladas conforme a esta ley.
¿Qué ocurre con un contrato firmado antes de que la ley entrara en vigor? Las disposiciones transitorias establecen que la ley derogada (2012:978) sigue aplicándose a los contratos celebrados conforme a ella.
Fuentes
- Privatuthyrningslag (2026:772) – Sveriges riksdag (Parlamento sueco), colección de leyes suecas
- Jordabalk (1970:994), cap. 12 – Sveriges riksdag (Parlamento sueco), colección de leyes suecas
- Alquiler, bostadsrätt y arrendamiento rústico – Sveriges Domstolar (Tribunales de Suecia), tribunales de arrendamientos
La información de este artículo tiene carácter general y no constituye asesoramiento jurídico. Ante necesidades jurídicas concretas, conviene contactar con un jurista en ejercicio.
