¿Puedes alquilar tu vivienda en subarriendo?

¿Estás pensando en alquilar tu vivienda en subarriendo? El andrahandsuthyrning (subarriendo) puede ser una forma inteligente de mantener tu contrato de alquiler durante un tiempo en el que no puedas vivir en la vivienda, ya sea por estudios, trabajo en el extranjero o para probar a vivir con una pareja.

Sin embargo, el subarriendo en Suecia está estrictamente regulado. Necesitas la aprobación del arrendador, fijar un alquiler correcto y contar con un contrato de subarriendo legalmente válido. En esta guía revisamos todo lo que necesitas saber: reglas, permisos, alquiler, contratos y cómo encontrar un andrahandshyresgäst (subarrendatario) fiable.

¿Qué es el subarriendo?

El subarriendo implica que tú, como titular del förstahandskontrakt (contrato primario), alquilas la totalidad o parte de tu vivienda a otra persona: un subarrendatario. Mantienes tu contrato de alquiler con el hyresvärd (arrendador), pero asumes la responsabilidad de la persona que se muda a la vivienda.

Existen dos tipos de subarriendo:

• Vivienda completa: Te mudas por completo y otra persona vive en la casa.

• Parte de la vivienda (inneboende (lodger)): Te quedas viviendo allí y alquilas una habitación.

Importante: Sigues siendo el responsable ante el arrendador del pago del alquiler y del estado de la vivienda, aunque viva otra persona en ella.

Reglas para el subarriendo: ¿Qué dice la ley?

Debes tener motivos justificados

Según la hyreslagen (ley de alquileres) (Capítulo 12 de la jordabalken (Código de Tierras)), es necesario que tengas motivos justificados para alquilar en subarriendo. Los motivos aceptados incluyen:

• Trabajo temporal o estudios en otra localidad

• Convivencia de prueba con una pareja

• Estancias prolongadas en el extranjero

• Cuidado de un familiar

• Servicio militar

Motivos que NO se aceptan:

• Querer ganar dinero con tu vivienda.

• Haber comprado una casa pero querer mantener la hyresrätt (vivienda de alquiler) "por si acaso".

• No sentirse a gusto en la zona.

Se requiere la aprobación del arrendador

Siempre debes solicitar permiso a tu hyresvärd (arrendador) antes de subarrendar. El arrendador tiene derecho a denegar la solicitud si:

Careces de un motivo justificado.

El subarrendatario se considera inadecuado.

El periodo de subarriendo es demasiado largo.

Consejo: Solicita el permiso por escrito y guarda toda la comunicación. Si el arrendador lo deniega, puedes apelar ante la Hyresnämnden (el Tribunal de Alquileres).

¿Por cuánto tiempo se puede subarrendar?

No hay un límite de tiempo exacto en la ley, pero la práctica indica que:

• 1–2 años suelen aprobarse para estudios o trabajo.

• Periodos más largos requieren una justificación más sólida.

• El subarriendo permanente nunca se acepta; de lo contrario, corres el riesgo de perder el contrato.

¿Cuánto se puede cobrar de alquiler en un subarriendo?

Esta es una de las preguntas más comunes y donde más malentendidos hay. La regla es sencilla: Puedes cobrar tu propio alquiler + un recargo máximo del 10-15% por muebles y equipamiento.

Calcular el alquiler de subarriendo correcto

Tu alquiler (Alquiler base)

10 000 SEK

Sin amueblar (0% de recargo)

10 000 SEK

Amueblado (15% de recargo)

11 500 SEK

Advertencia: Si cobras un alquiler excesivamente alto (överhyra), el subarrendatario puede exigir la devolución de la diferencia, retroactivamente hasta dos años. Esto se conoce como obligación de reembolso.

Contrato de subarriendo: ¿Qué debe incluir?

Un contrato de subarriendo por escrito protege a ambas partes. El contrato debe incluir:

• Datos de las partes: Nombre, número personal (personnummer), información de contacto.

• Dirección de la vivienda: Dirección completa y número de apartamento.

• Periodo de alquiler: Fecha de inicio, fecha de finalización, uppsägningstid (periodo de preaviso).

• Importe del alquiler: Alquiler mensual y qué incluye (electricidad, internet, etc.).

• Deposition (depósito): Normalmente de 1 a 2 meses de alquiler.

• Muebles e inventario: Lista con el estado de los mismos al entrar.

• Condiciones especiales: Mascotas, fumar, aparcamiento.

Consejo de Bofrid: Utiliza contratos digitales con firma BankID para mayor seguridad jurídica y facilidad de gestión.

Cómo encontrar al subarrendatario adecuado

Crea un anuncio claro: Describe la vivienda con honestidad: tamaño, ubicación y qué incluye. Usa fotos de calidad.

Verifica al inquilino: Comprueba sus ingresos (certificado de empleo o de estudios), realiza un informe de solvencia y pide referencias de arrendadores anteriores.

Realiza una visita: Conoce a la persona. Haz preguntas sobre su situación vital y por qué busca vivienda.

Firma el contrato: Utiliza un contrato de subarriendo legalmente correcto. Firma con BankID.

Documenta la vivienda: Fotografía la casa antes de la entrada. Revisa la lista de inventario juntos.

Riesgos del subarriendo

Subarriendo a través de Bofrid

Bofrid hace que el subarriendo sea más sencillo y seguro.

• Inquilinos solventes: Verificación de BankID, informe de solvencia, antecedentes penales y verificación de ingresos.

• Contratos digitales: Acuerdos legalmente correctos con firma BankID.

• Sistema de Bostadsmerit (currículum residencial): Consulta el historial y la fiabilidad del inquilino.

• Totalmente gratis para arrendadores: Sin cuotas ni comisiones.

• Matchmaking: Encuentra inquilinos serios que buscan activamente vivienda.

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Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Debe el arrendador aprobar el subarriendo?

Sí, siempre debes tener la aprobación por escrito del hyresvärd (arrendador) antes de subarrendar. Si el arrendador se niega sin un motivo válido, puedes apelar ante la Hyresnämnden (Tribunal de Alquileres).

¿Cuánto se puede cobrar de alquiler en un subarriendo?

Puedes cobrar tu propio alquiler más un recargo máximo del 10-15% si la vivienda está amueblada. Si cobras más, te arriesgas a que te exijan la devolución del exceso.

¿Qué pasa si alquilo sin permiso?

Corres el riesgo de perder tu contrato de alquiler. El arrendador puede rescindir tu contrato con efecto inmediato en caso de subarriendo no autorizado.

¿Cuál es el periodo de preaviso en el subarriendo?

Si no se acuerda lo contrario, se aplica un periodo de preaviso de un mes para el subarrendatario. Escribe siempre la uppsägningstid (periodo de preaviso) en el contrato.

¿Debo pagar impuestos por el alquiler del subarriendo?

Sí, los ingresos procedentes del subarriendo están sujetos a impuestos. Puedes deducir tu propio coste de alquiler, pero el excedente tributa como renta de capital (30%) ante el Skatteverket (Agencia Tributaria Sueca).

¿Cuál es la diferencia entre subarriendo e inneboende (lodger)?

En el subarriendo, te mudas y alquilas toda la vivienda. Con un lodger, te quedas viviendo allí y alquilas una habitación. Normalmente, tener un lodger no requiere la aprobación del arrendador.