| Regla | Permitido | No permitido |
|---|---|---|
| Colgar cuadros | Clavos pequeños, cinta ligera | Agujeros grandes, pegamento permanente |
| Pintura | Mantener paredes blancas | Pared coloreada sin permiso |
| Empapelado | No sin permiso | Por iniciativa propia |
| Libros/estantes | Pared entre dos clavos | Muchos tornillos grandes |
| Espejos | Espejo pequeño con cinta | Espejo grande atornillado |
Sí, el propietario puede prohibir la decoración de las paredes, pero existen límites
El hyresvärd (propietario) tiene derecho a decir que no a que cuelgues cuadros, estantes o fotografías en las paredes. Es uno de los derechos más fundamentales del propietario como dueño del inmueble. Sin embargo, esta limitación no es absoluta: la ley otorga ciertas protecciones al hyresgäst (inquilino).
Se trata de quién es el dueño de la propiedad y, por lo tanto, quién tiene la capacidad de decisión sobre ella. El propietario puede, en principio, prohibir muchas cosas, pero debe cumplir con la hyreslagen (Ley de Alquileres, concretamente el capítulo 12 del Jordabalken) y no puede imponer exigencias totalmente irrazonables.
¿Qué dice la ley de alquileres?
La hyreslagen no regula explícitamente la decoración de las paredes, pero establece que el inquilino debe "utilizar la vivienda de manera cuidadosa" y no dañarla. Es aquí donde suelen surgir los conflictos.
El propietario puede prohibir o limitar:
- Agujeros grandes en las paredes
- Pegado o uso de cintas adhesivas permanentes
- Pintar las paredes
- Empapelar
- Tornillos y elementos similares que dejen marcas
Sin embargo, el propietario no puede prohibir el uso normal de la vivienda. Colgar un cuadro con clavos pequeños o utilizar cinta adhesiva ligera para objetos livianos se considera a menudo como slitage (desgaste) normal.
La diferencia entre "desgaste normal" y "daño"
Esta es la línea divisoria entre lo permitido y lo prohibido. Los agujeros pequeños resultantes de haber utilizado la vivienda de manera razonable se consideran slitage (desgaste) normal. El propietario no puede exigir que las paredes se entreguen totalmente intactas.
Desgaste normal al finalizar el contrato:
- Agujeros pequeños por colgar cuadros
- Marcas leves provocadas por muebles
- Desgaste menor de la pintura
Daños por los que podrías tener que pagar:
- Agujeros grandes o daños por manipulación descuidada
- Arañazos o marcas profundas
- Pintar sin permiso cuando está prohibido en el contrato
Lee más sobre desgaste normal o daño para entender qué podrías tener que pagar al mudarte.
¿Qué debería figurar en el contrato de alquiler?
Un propietario claro especifica esta regla en el contrato antes de que te mudes. Podría verse aproximadamente así:
Si no figura nada en tu contrato, puedes asumir que el uso normal está permitido.
Pintar y empapelar: ¿qué está permitido?
La pintura y el empapelado son dos temas que suelen generar dudas. Un propietario puede denegar la pintura, pero depende del contrato.
Si está prohibido en el contrato, debes respetarlo. Si no dice nada, a menudo puedes obtener un permiso por escrito del propietario. Siempre vale la pena preguntar primero.
Lee pintar y empapelar en una hyresrätt (vivienda de alquiler) 2026 para obtener una guía más detallada sobre las reglas aplicables y cómo obtener permiso.
¿Qué es razonable y qué no?
El propietario debe ser razonable al prohibir la decoración. Si el propietario prohibiera totalmente cualquier decoración de pared —incluyendo métodos ligeros como la cinta adhesiva— el inquilino podría impugnar esto ante Hyresnämnden (el Tribunal de Alquileres).
Una prohibición total de todos los cuadros e imágenes se considera a menudo excesiva. El inquilino debería poder colgar objetos pequeños que no dañen la vivienda.
Por el contrario, el propietario puede prohibir razonablemente:
- Pintar las paredes
- Empapelar por cuenta propia
- Agujeros grandes o numerosos
- Pegado permanente en las paredes
¿Qué hacer si no hay acuerdo?
Si tú y el propietario no logran ponerse de acuerdo sobre lo que está permitido, puedes ponerte en contacto con Hyresnämnden (el Tribunal de Alquileres). Es una autoridad estatal que resuelve disputas entre propietarios e inquilinos.
Hyresnämnden evalúa si la prohibición del propietario es razonable o no. Analizan el contrato, cómo se ha utilizado la vivienda y cuáles son las costumbres habituales en el sector.
Lee más sobre Hyresnämnden y tus derechos.
Antes de decorar: haz esto
- Lee el contrato – comprueba si dice algo sobre la decoración de las paredes
- Pregunta al propietario – solicita permiso por escrito para pintar o empapelar
- Utiliza métodos suaves – la cinta ligera, los clavos pequeños y las soluciones livianas dañan menos
- Documenta el estado – toma fotos al mudarte para probar más tarde en qué estado estaban las paredes
- Repara al mudarte – rellena los agujeros pequeños y limpia antes de entregar la llave
Una regla sencilla: pregunta primero. Toma dos minutos y evita conflictos futuros.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario prohibir toda decoración de las paredes? No totalmente. El propietario puede prohibir pintar y empapelar, pero una prohibición total de colgar objetos ligeros con clavos o cinta ligera se considera a menudo irrazonable. El uso normal debe permitirse.
¿Puedo pintar las paredes de mi hyresrätt sin permiso? No sin el permiso del propietario. Por regla general, pintar requiere aprobación. Revisa primero tu contrato. Siempre puedes preguntar al propietario si lo permite.
¿Qué pasa si hago agujeros sin permiso? Cuando te mudes, el propietario esperará que repares los agujeros. Si son pequeños y proceden de un uso normal, se consideran a menudo slitage (desgaste) normal y no tendrás que pagar. Agujeros grandes o numerosos pueden provocar deducciones de la deposition (depósito).
¿Qué métodos dañan menos? La cinta ligera, los clavos pequeños para cuadros livianos y las tiras adhesivas son los métodos más delicados. Evita tornillos grandes, pegamentos permanentes y agujeros frecuentes. Utiliza siempre las soluciones más pequeñas posibles.
Este texto es información general sobre el alquiler de viviendas y no constituye asesoría legal. Contacta siempre a tu propietario o a Hyresnämnden en caso de disputas.
