¿Puede el propietario exigir que el inquilino cambie las cortinas?

No, por regla general, no puede. Las cortinas que hayas comprado y colgado tú mismo son tus bienes muebles, y la ley de alquileres no otorga al hyresvärd (propietario) ningún derecho a decidir sobre los muebles, textiles u otra decoración interior del inquilino. Una exigencia de cambiar las cortinas por un modelo o color específico carece, por lo general, de fundamento legal y no puede, por sí misma, dar lugar a la rescisión del contrato.

Las excepciones no tienen que ver con el gusto, sino con situaciones donde el equipamiento de la ventana pertenece al apartamento, cuando se daña la propiedad o cuando se altera el aspecto exterior del edificio.

Respuesta corta: la cortina es tuya, la ventana es del propietario

La relación de alquiler en una hyresrätt (vivienda de alquiler) se regula por el capítulo 12 del jordabalken (Código de Tierras), la denominada ley de alquileres. Esta regula el estado del apartamento, el deber de cuidado del hyresgäst (inquilino), el derecho a realizar cambios y lo que constituye una perturbación. No contiene ninguna disposición que otorgue al hyresvärd (propietario) potestad sobre la decoración móvil.

Por lo tanto, la línea divisoria es la siguiente:

• Bienes muebles – tus cortinas, las barras de cortina que hayas instalado tú mismo, textiles y muebles. El propietario no decide sobre ellos.
• Lo que pertenece al apartamento – persianas, toldos, rieles de cortina y soportes instalados por el propietario. En este caso, se aplica el deber de cuidado.

¿Puede el propietario decidir sobre las cortinas en una hyresrätt según la ley de alquileres?

El deber de cuidado se aplica a lo que el propietario posee

Según el cap. 12, § 24 del jordabalken, el inquilino debe cuidar debidamente la vivienda y es responsable de indemnizar los daños causados por su propia culpa o negligencia. Si perforas un marco de ventana al colocar una barra de cortina o arrancas una persiana fija, se activa el deber de cuidado, no el aspecto de las cortinas.

Lo mismo ocurre con acciones similares a pintar o empapelar. El derecho del inquilino a realizar tales acciones a sus propias expensas se establece en el cap. 12, § 24 a del jordabalken, con la obligación de indemnizar al propietario si el apartamento se deteriora. Para saber hasta dónde llega este derecho en cuanto a paredes y superficies, consulta la guía sobre pintar y empapelar en una hyresrätt.

Orden y buen estado

Según el cap. 12, § 25 del jordabalken, el inquilino debe asegurarse de que quienes viven en los alrededores no sufran perturbaciones y observar todo lo necesario para preservar la salubridad, el orden y el buen estado dentro de la propiedad. Esta disposición se centra en las perturbaciones y el estado del inmueble, no en el estilo de decoración. Que a un vecino le parezcan feas tus cortinas no es una perturbación en el sentido de la ley.

Sin embargo, podrían entrar aquí acciones que realmente afecten a la propiedad: papel de aluminio o láminas solares pegadas directamente al vidrio que dañen el cristal, o materiales de oscurecimiento atornillados a la fachada.

¿Cuándo puede el propietario decidir sobre las cortinas en la práctica?

Existen algunas situaciones donde el propietario sí tiene voz:

Apariencia uniforme de la fachada. Muchos propietarios tienen normas de orden sobre toldos, cerramientos de balcones y señalización exterior. Tales exigencias afectan al exterior del edificio, del cual el propietario es responsable y que a menudo está vinculado a una licencia de obra. En algunos edificios antiguos existe la exigencia de usar forros de cortina blancos hacia la calle; para que sea vinculante, debe figurar en el contrato de alquiler y no puede contravenir las normas obligatorias del cap. 12 del jordabalken.

Alquiler amueblado. Si alquilas un piso amueblado, las cortinas forman parte de lo proporcionado por el propietario. En ese caso son propiedad del hyresvärd (propietario) y no puedes tirarlas, aunque normalmente puedes añadir las tuyas, siempre que conserves las originales y las devuelvas.

Requisitos contra incendios en ciertos locales. En espacios comunes y escaleras, las normas de protección contra incendios pueden afectar a los textiles permitidos. Esto rara vez afecta al interior de la vivienda en sí.

Persianas, rieles y soportes: lo que viene con la vivienda

Las persianas que ya estaban en la vivienda al mudarse pertenecen al propietario. Si una lámina se rompe por slitage (desgaste normal), es responsabilidad de mantenimiento del propietario; si se rompe porque alguien tiró del cordón con fuerza, es responsabilidad del inquilino. La misma lógica se aplica a los electrodomésticos, como explicamos en el artículo sobre reparación de electrodomésticos.

Los agujeros de tornillos en marcos y paredes son un motivo común de disputa al dejar el piso. Algunos agujeros aislados de barras de cortina se consideran normalmente como uso normal, mientras que perforaciones extensas en azulejos o marcos de ventanas pueden considerarse daños. Si quieres saber hasta dónde puedes llegar con las fijaciones, consulta el artículo sobre decoración en las paredes.

Si el propietario retiene dinero al finalizar el contrato alegando la instalación de las cortinas, se aplican las reglas generales de liquidación; consulta qué puede deducir el propietario de la deposition (fianza).

Subletting y alquiler de vivienda propia

Si alquilas a una persona privada, puede ser aplicable la privatuthyrningslagen (ley de alquiler privado, 2026:772). Esta ley se aplica a contratos donde una persona física o una herencia cede, a cambio de una remuneración, una casa o parte de ella para su uso como vivienda. No se aplica si el propietario alquila regularmente más de dos apartamentos que no forman parte de su propia vivienda, si el propietario posee el apartamento mediante un contrato de alquiler, o si la cesión es para fines vacacionales. A través de esta ley se deroga la ley (2012:978) sobre el alquiler de la propia vivienda.

La ley regula, entre otras cosas, que el contrato debe redactarse por escrito si alguna de las partes lo solicita, que el contrato es indefinido a menos que se acuerde un periodo determinado y que la renta debe ser una cantidad fija. No contiene disposiciones sobre decoración o cortinas. Según la ley, las cláusulas contractuales que, en comparación con las disposiciones legales, sean desfavorables para el inquilino no tienen efecto frente a este, a menos que la ley indique lo contrario.

En la práctica: si alquilas amueblado a un particular, especifica en el contrato qué textiles están incluidos y fotografíalos al entrar. Para más detalles sobre las diferencias entre tipos de contrato, lee el análisis de förstahandskontrakt (contrato primario) y andrahandsuthyrning (subletting).

Cómo gestionar la exigencia

1. Solicita base escrita. Pregunta en qué punto del contrato de alquiler o de las normas de orden se basa la exigencia.
2. Verifica si se trata de tu propiedad o la del propietario. Si las cortinas son tuyas, el punto de partida es que la exigencia carece de fundamento.
3. Distingue entre estética y daño. Ofrécete a reparar cualquier daño real; esa es la parte por la que el propietario puede exigir indemnización según el cap. 12, § 24 del jordabalken.
4. Responde por escrito. Un correo electrónico breve donde rechaces la exigencia y solicites el fundamento legal suele ser suficiente.
5. Acude a Hyresnämnden (el Tribunal de Alquileres) si las partes no llegan a un acuerdo. El Tribunal media en disputas de alquiler.

Una exigencia de cambiar cortinas no puede, por sí misma, fundamentar un desahucio. La resolución del contrato requiere que se cumpla alguno de los motivos del cap. 12 del jordabalken, y la elección de la decoración no está entre ellos.

Preguntas frecuentes

¿Pueden desahuciarme por negarme a cambiar las cortinas? No. La rescisión anticipada requiere un motivo de incumplimiento grave según el cap. 12 del jordabalken, como el impago del alquiler, el andrahandsuthyrning (subletting) no autorizado o perturbaciones graves. La elección de cortinas no es un motivo válido.

¿Puede el propietario entrar a revisar las ventanas? Según la ley de alquileres, el propietario tiene derecho de acceso para inspección y trabajos necesarios, pero no de forma libre en cualquier momento. Las reglas y el requisito de notificación se analizan en el artículo sobre el acceso al apartamento.

¿Debo quitar mis cortinas cuando me mude? Sí, tus propias cortinas son bienes muebles y deben irse contigo. El propietario podría tener que gestionar la propiedad abandonada y el coste podría recaer sobre ti. En cambio, las persianas y rieles que pertenecían al apartamento deben dejarse en su lugar y en buen estado.

¿Puede el propietario exigir que haya oscurecimiento hacia la calle? Si la exigencia afecta al exterior del edificio, el propietario puede apoyarse en las normas de orden incluidas en el contrato. Una exigencia que solo afecte a cómo se ve desde el interior normalmente carece de tal apoyo. Solicita ver la cláusula contractual invocada.

Este texto es información general y no constituye asesoramiento jurídico.