Mudarse a una vivienda o salir de ella suele venir acompañado de mucho estrés y de muchos detalles prácticos. Uno de los puntos absolutamente más importantes —y que por desgracia se olvida a menudo o se hace con prisas— es la besiktning (inspección documentada del estado de la vivienda). Una besiktning de entrada y de salida es una garantía tanto para ti que alquilas tu vivienda (hyresvärd, arrendador) como para ti que la alquilas como inquilino (hyresgäst). Es la única forma de demostrar negro sobre blanco el estado de la vivienda y evitar malentendidos caros a posteriori. Aquí te explicamos cómo hacer una inspección profesional y te damos plantillas gratuitas que facilitan el trabajo.
¿Por qué es tan importante la besiktning?
Una besiktning no consiste en buscar defectos por buscarlos, sino en documentar la realidad. El protocolo funciona como documento jurídico y como seguridad para ambas partes:
- Para el hyresvärd (arrendador): quedas protegido frente al coste de daños causados por el inquilino. El protocolo demuestra que el daño no existía en el momento de la entrada.
- Para el hyresgäst (inquilino): quedas protegido frente a la exigencia de pagar por arañazos, marcas o daños que ya existían antes de que te mudaras (o que se consideran desgaste normal).
- Para la relación: una documentación clara previene conflictos. Ahorra tiempo, dinero y energía a todas las partes implicadas.
Un ejemplo claro es cuando el inquilino provoca un desgarro en el papel pintado. Sin un besiktningsprotokoll (protocolo de inspección) puede resultar difícil demostrar que el daño no estaba allí antes. El inquilino quizá alegue que se trata de «desgaste normal», algo difícil de rebatir sin pruebas. Con un protocolo, tú como arrendador puedes demostrar que el papel pintado estaba impecable en el momento de la entrada.
Otro escenario es que el lavavajillas se estropee durante el periodo de alquiler. Si no existe una lista de inventario que describa el estado del lavavajillas en el momento de la entrada, pueden surgir discusiones sobre quién es responsable de la reparación. El arrendador quizá considere que el inquilino ha hecho un mal uso del aparato, mientras que el inquilino sostiene que ya era viejo y estaba desgastado desde el principio.
La besiktning según la Hyreslagen (Ley de Arrendamientos)
Según la Hyreslagen (la ley sueca de arrendamientos), tanto el arrendador como el inquilino tienen derecho a solicitar una besiktning. Es muy recomendable hacerlo, especialmente en la entrada y en la salida de la vivienda, para evitar futuros conflictos. El protocolo de inspección se convierte entonces en una prueba importante en caso de desacuerdo.
3 documentos que necesitas para un alquiler seguro
Para hacer el proceso correctamente, en Bofrid hemos elaborado plantillas listas para usar. Estos son los tres documentos más importantes que deberías tener preparados antes de la mudanza:
1. El besiktningsprotokoll (protocolo de inspección)
Es la piedra angular de la inspección. Aquí recorréis todas las habitaciones de la vivienda, suelos, paredes y techos. 📥 Descarga aquí la plantilla de Besiktningsprotokoll
En el protocolo anotáis todos los posibles daños, arañazos, manchas u otras observaciones. Procura describir el estado con el mayor detalle posible. Es recomendable hacer fotos como complemento a la descripción. Tanto el arrendador como el inquilino deben firmar el protocolo para confirmar que están de acuerdo con su contenido.
Ejemplos:
- Pared del salón: «Pequeño desgarro en el papel pintado, de unos 2 cm, detrás del sofá.»
- Suelo del dormitorio: «Arañazos menores bajo la cama, probablemente causados por los muebles.»
- Techo de la cocina: «Manchas de humedad alrededor de la lámpara.»
2. La inventarielista (lista de inventario)
¿Se alquila la vivienda amueblada? Entonces una lista de inventario es imprescindible. Rara vez basta con escribir «sofá»: también hay que poneros de acuerdo sobre el estado del sofá. 📥 Descarga aquí la plantilla de Inventarielista
La lista de inventario debe contener una descripción detallada de todos los muebles y enseres incluidos en el contrato de arrendamiento (hyresavtal). Indica marca, modelo, color y estado. Conviene fotografiar cada objeto y adjuntar las imágenes a la lista. Tanto el arrendador como el inquilino deben firmar la lista.
Ejemplos:
- Sofá: «IKEA Ektorp, 3 plazas, beige. Mancha pequeña en el cojín del asiento.»
- Mesa de comedor: «Mesa redonda de roble, diámetro 120 cm. Algunos arañazos en el tablero.»
- Lavavajillas: «Bosch, modelo XYZ123. Funciona correctamente, pero hace algo de ruido.»
3. La nyckelkvittens (recibo de llaves)
Las llaves perdidas pueden derivar en costosos cambios de bombín. Con un recibo tenéis controlado quién responde de qué llaves y cuántas se han entregado. 📥 Descarga aquí la plantilla de Nyckelkvittens
En el recibo indicáis el número de llaves entregadas, el tipo de llaves (por ejemplo, llave del piso, llave del buzón, llave del cuarto de lavado) y quién responde de ellas. Tanto el arrendador como el inquilino deben firmar el recibo. Si se pierde una llave durante el periodo de alquiler, debe anotarse y elaborarse un nuevo recibo.
Ejemplos:
- «Llave del piso: 2 unidades»
- «Llave del buzón: 1 unidad»
- «Llave del cuarto de lavado: 1 unidad»
Así hacéis una besiktning profesional (paso a paso)
Una buena inspección requiere que ambas partes estén presentes, que haya buena iluminación y que no vayáis con prisas.
1. Preparaos Imprimid las plantillas del protocolo de inspección, la lista de inventario y el recibo de llaves. Revisadlas con detenimiento para saber qué debéis mirar. Llevad una cámara o un móvil para documentar posibles daños.
2. Recorred la vivienda habitación por habitación Empezad por la entrada y avanzad sistemáticamente por todas las estancias. Mirad suelos, paredes, techos, ventanas y puertas. Comprobad que todas las instalaciones (enchufes, lámparas, grifos, etc.) funcionan correctamente.
3. Sed minuciosos con los detalles Es importante ser meticuloso y no pasar por alto ningún detalle. Inspeccionad todas las superficies con atención y buscad arañazos, manchas, grietas u otros daños. Comprobad que todos los electrodomésticos funcionan como deben y que no hay fugas.
4. Documentadlo todo Rellenad el protocolo de inspección y la lista de inventario con el mayor detalle posible. Describid los daños con precisión y haced fotos como complemento. Tanto el arrendador como el inquilino deben firmar los documentos.
5. Revisad el recibo de llaves Comprobad que habéis recibido todas las llaves que debían entregarse. Rellenad el recibo de llaves y firmadlo.
Ejemplo de lista de comprobación durante la inspección:
- Suelos: ¿hay arañazos, manchas u otros daños?
- Paredes: ¿hay agujeros, grietas o manchas?
- Techos: ¿hay manchas de humedad u otros daños?
- Ventanas: ¿están intactas y son estancas? ¿Se abren y cierran bien?
- Puertas: ¿están intactas y son estancas? ¿Funcionan bien las cerraduras?
- Enchufes: ¿funcionan?
- Lámparas: ¿funcionan?
- Grifos: ¿hay fugas?
- Electrodomésticos: ¿funcionan correctamente?
Siguiendo estos pasos podéis estar seguros de hacer una inspección profesional que protege tanto al arrendador como al inquilino.
Errores frecuentes que conviene evitar
Hay algunos errores habituales que muchos cometen en las inspecciones. Aquí tienes consejos para evitarlos:
- Hacer la inspección con prisas: tomaos vuestro tiempo y sed minuciosos. Una inspección hecha de forma descuidada puede causar problemas después.
- No ser lo bastante detallado: describid los daños con la mayor precisión posible. No basta con escribir «arañazo»: indicad tamaño, ubicación y posible causa.
- No hacer fotos: las imágenes son un buen complemento a la descripción. Ayudan a aclarar el alcance y el aspecto del daño.
- No firmar los documentos: tanto el arrendador como el inquilino deben firmar el protocolo de inspección, la lista de inventario y el recibo de llaves. De lo contrario, no son válidos.
- No guardar una copia de los documentos: ambas partes deben tener una copia de todos los documentos.
Evitando estos errores puedes estar seguro de que la inspección se desarrollará sin problemas y de que estarás protegido frente a posibles conflictos en el futuro.
¿Qué pasa si no hay acuerdo?
A veces el arrendador y el inquilino tienen opiniones distintas sobre el estado de la vivienda. ¿Qué ocurre entonces? Intentad en primer lugar llegar a un acuerdo hablando del asunto y, si es necesario, cediendo por ambas partes. Si no lográis poneros de acuerdo, podéis dirigiros a Hyresnämnden (el Tribunal de Arrendamientos) para una mediación. Hyresnämnden puede ayudaros a encontrar una solución que ambas partes puedan aceptar.
En algunos casos puede ser necesario llevar el asunto a los tribunales ordinarios. Sin embargo, es el último recurso, ya que puede resultar caro y llevar mucho tiempo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué hago si descubro un daño después de la entrada que no figuraba en el protocolo?
Contacta de inmediato con el arrendador e informa del daño. Documenta el daño con fotos y envíaselas. Es importante actuar rápido; de lo contrario, puede ser difícil demostrar que el daño no existía en el momento de la entrada.
¿Qué se considera desgaste normal?
El desgaste normal (slitage) es el deterioro de la vivienda que se produce por un uso normal. Puede tratarse, por ejemplo, de arañazos menores en el suelo, papel pintado descolorido o burletes gastados. El inquilino no responde del desgaste normal.
¿Quién paga la besiktning?
Lo habitual es que la pague el arrendador, pero no es obligatorio. Arrendador e inquilino pueden acordar otra cosa.
¿Puedo usar mi propia plantilla de protocolo de inspección?
Sí, puedes. Lo importante es que la plantilla contenga toda la información relevante y que sea clara y fácil de entender. Aun así, en Bofrid recomendamos que utilices nuestras plantillas, ya que están diseñadas para cumplir todos los requisitos.
¿Qué pasa si me niego a firmar el protocolo de inspección?
Si te niegas a firmar el protocolo, puede resultar difícil demostrar tu postura en un eventual conflicto. Por eso es importante que revises el protocolo con detenimiento y que solo firmes si estás de acuerdo con su contenido. Si no estás de acuerdo, puedes dejar constancia de ello en el protocolo antes de firmarlo.
¿Es obligatoria la lista de inventario?
No, la lista de inventario no es obligatoria, pero es muy recomendable si la vivienda se alquila amueblada. Una lista de inventario protege tanto al arrendador como al inquilino frente a posibles malentendidos sobre qué muebles y enseres están incluidos en el contrato de arrendamiento.
