Besittningsskydd: ¿Cuándo se aplica en contratos de primera y segunda mano?
El besittningsskydd, también conocido como seguridad de tenencia, es una parte central de la legislación sueca sobre alquileres que brinda a los inquilinos una protección básica en su vivienda. Pero, ¿exactamente cuándo entra en vigor esta protección y cómo funciona en el caso de subarrendamiento de un apartamento de alquiler o una propiedad privada?
El besittningsskydd significa que, en muchos casos, un inquilino tiene derecho a permanecer en su apartamento incluso si el arrendador quiere terminar el contrato de alquiler. El propósito es crear estabilidad y evitar desvinculaciones arbitrarias, lo que permite que los inquilinos se sientan seguros en su hogar. Las reglas sobre el besittningsskydd se encuentran principalmente en el capítulo 12 del Código de Tierra (Jordabalken), también conocido como la ley de alquileres, así como en la ley sobre el alquiler de la vivienda propia (privatuthyrningslagen).
Besittningsskydd en contratos de primera mano
¿Cuándo se aplica el besittningsskydd?
Para quien tiene un contrato de primera mano en un apartamento de alquiler, el besittningsskydd es generalmente muy fuerte y entra en vigor desde el primer día del período de alquiler. Esto significa que el arrendador no puede simplemente terminar el contrato, sino que debe tener motivos válidos para obligar al inquilino a mudarse.
Motivos válidos para la terminación
Ejemplos de esos motivos pueden ser que el inquilino se comporte gravemente mal, por ejemplo mediante:
- Pago repetido en atraso del alquiler
- Pagos tardíos
- Comportamiento perturbador hacia los vecinos
- Maltrato de la vivienda
El besittningsskydd también puede perderse si la propiedad debe ser demolida o someterse a una gran remodelación que haga que el apartamento ya no pueda usarse como vivienda. Sin embargo, en estos casos, el arrendador suele tener que ofrecer al inquilino una vivienda equivalente.
Besittningsskydd en subarrendamiento
Apartamento de alquiler
La situación se vuelve más compleja cuando se trata del subarrendamiento de un apartamento de alquiler. Si alquilas un apartamento de alquiler en segunda mano, obtienes besittningsskydd solo después de que la relación de alquiler haya durado más de dos años seguidos. Es importante tener en cuenta que este besittningsskydd es más débil que el que aplica para los inquilinos de primera mano.
El besittningsskydd débil significa principalmente que no se aplica si la persona que alquila en primera mano (el inquilino de primera mano) quiere volver a mudarse al apartamento cuando finaliza el contrato de subarriendo. En esos casos, el inquilino de segunda mano generalmente no tiene derecho a permanecer. Sin embargo, el protection se vuelve relevante si el inquilino de primera mano quiere desalojar al inquilino de segunda mano para, en su lugar, alquilar el apartamento a otra persona.
Apartamento de propiedad o casa unifamiliar
En cuanto al alquiler de un apartamento de propiedad (bostadsrätt) o una casa unifamiliar, que se clasifican como viviendas privadas, las reglas son diferentes y se rigen por la ley sobre el alquiler de la vivienda propia (privatuthyrningslagen). Según esta ley, un inquilino no tiene ningún besittningsskydd si el contrato de alquiler se termina dentro de los nueve meses desde el inicio del período de alquiler. Si el período de alquiler es más largo de nueve meses, el inquilino tiene derecho a un plazo razonable para mudarse con mudanza, pero no el derecho de permanecer en contra de la voluntad del arrendador.
Alquiler de una parte de la vivienda propia: Si alquilas una habitación o una parte de tu propia vivienda (es decir, donde vives tú) tampoco se aplica el besittningsskydd. Esto se aplica independientemente de cuánto tiempo dure el alquiler.
Excepciones al besittningsskydd
Existen ciertas situaciones en las que el besittningsskydd puede acordarse no aplicarse. Sin embargo, esto debe hacerse mediante un acuerdo separado entre el inquilino y el arrendador, y es importante que el inquilino comprenda el significado de renunciar a su besittningsskydd. Tal acuerdo puede ser relevante, por ejemplo, en alquiler de corto plazo o si el arrendador tiene motivos especiales para querer recuperar la vivienda.
Acuerdo por escrito requerido: Para que un acuerdo sobre la renuncia al besittningsskydd sea válido, se requiere que esté por escrito y que sea aprobado por el Tribunal de Alquileres (Hyresnämnden) si la relación de alquiler dura más de tres meses.
